Судебные разбирательства с Саб урбаном

[Сергей Романов]

«Как судиться с застройщиком»

Пожалуйста, прочтите этот лонгрид «как судиться с застройщиком». Он будет очень полезен для человека, кто еще ничего не слышал про суды, а для человека, кто уже набрался опыта, он содержит потрясающий совет на миллион рублей.

Давайте начнём с классического вопроса, что же вы можете взыскать в суде?

Первое, это конечно то, про что вы уже слышали – неустойка. Она рассчитывается просто. За каждый год просрочки выдачи ключей вы можете претендовать на неустойку в 24% от цены квартиры. Это серьёзные и сильные деньги.

Например, стоимость вашей квартиры 4 млн. руб., тогда за 1 год просрочки вы получите 1 млн. руб. неустойки. Её, конечно же, забегая вперед, срежут, чтобы фантастика не стала реальностью. Но я вас обрадую – вы всё равно можете взыскать неустойку не в урезанном виде, а в полном и максимальном объеме. Я чуть ниже объясню, как.

Второе, что вы можете взыскать в суде – это моральный вред. Он совсем незначительный. Даже копеечный. Суммы варьируются от 1 тыс. до 30 тыс. руб. Конечно, когда вы обращаетесь в суд, то вы требуете 100 тыс. руб. морального вреда, но, к сожалению, судья не считает, что ваш вред такой вот огромный. Поэтому моральный вред проходит мимо, и мы обращаемся к следующему пункту.

Третье, что вы можете взыскать – это штраф. Это также весомая и внушительная сумма. Он считается от требований всей суммы иска. Если вы подаете иск на неустойку в 2 млн. руб., то штраф к ней составит 1 млн. руб. Штраф получается благодаря тому, что вы отправляете застройщику досудебную претензию. В том случае, если вы её не отправите - про штраф можно забыть. Поэтому отправляйте обязательно, даже если вы не идете в суд. Иногда застройщики могут урегулировать с вами спор без какого-либо суда. С вашей стороны – это грех не воспользоваться такой редкой возможностью.

Четвертое - понесенные убытки. Их на самом деле большое количество, но положа руку на сердце, здесь самое основное, что вы сможете взыскать – это компенсация вынужденной аренды жилья. Но только в том случае, если у вас есть договор аренды, у вас есть документы, подтверждающие ежемесячную оплату, и самое главное - у вас нет прописки. А если и есть, то по вашему адресу вам не хватает жилплощади, поэтому вы вынуждены снимать квартиру и нести убытки. Также в понесенные убытки можно отнести: расходы по отправке корреспонденции, услуги юристов, написание доверенности и т.д.

Итак, мы с вами выяснили, что вы можете взыскать в суде, давайте теперь посмотрим, с чего же начинается суд и как он проходит.

Направление претензии

Одним словом, чтобы обратиться в суд и получить 50% штраф от неустойки, вы составляете претензию в двух экземплярах. Составлять их несложно. Можете взять шаблоны из интернета

Но только учтите - это выброшенные на ветер деньги, потому что застройщик вам на эту претензию не ответит. А если вы решите дальше обращаться в суд, то юристу вы все равно оплатите 40-50 тыс. руб. за ведение дела, при этом отправленная вами претензия на цене учитываться не будет.

Далее вы передаете претензию застройщику. Можете приехать к нему в офис и потребовать от него подписи, но он, скорее всего, ничего не поставит, поэтому вариант вам не подходит. Отчего отправляйте претензию застройщику по почте ценным письмом с описью в адрес застройщика.

Почтовую квитанцию и почтовую опись обязательно сохраняйте. Это будет вашим доказательством надлежащего уведомления застройщика о том, что потребовали от него мирно решить вопрос с неустойкой.

По статистике застройщик отвечает на претензию в 7% случаях. Здесь он может вам вместо выплаты, скажем, в 1 млн. неустойки предложить 300 тыс. руб., или машиноместо, а то и подвальное помещение. Но сами понимаете, если он всем начнет предлагать компенсации, тогда все дольщики будут отправлять ему претензии и получать от него коврижки. А он не вчера родился. Застройщик прекрасно знает, что на 20 отправленных претензии в суд пойдет 1 человек, поэтому может со всей смелостью игнорировать претензию.

Подготовка иска и подача его в суд

Исковое заявление подается:

• по месту нахождения организации ответчика
• по месту жительства или месту пребывания истца
• по месту заключения или месту исполнения договора

Как правило, иски по ДДУ подаются в районный (городской) суд. Лучше всего подавать по месту жительства, но, конечно, объективно говоря, нет гарантий, что так будет лучше. Опять же здесь вам лучше будет пообщаться с юристами и выяснить, какой из судов является самым лучшим для вас. Потому что один суд может взыскивать постоянно по 50-70 тыс. руб., а другой в 10 раз больше – по 800 тыс. руб. Вам, конечно же, нужно попасть в тот, который 800 тыс. руб.

В случае, если вы прописаны в регионе, а объект строительства у вас, скажем, в Московской области, возможно, вам будет лучше всего подать иск в регионе. Но сперва посмотрите на цены на недвижимость. Дело в том, что если они в регионе низкие, то о большой неустойке можно забыть. А если высокие, это, скорее всего, будет самым верным способом взыскать классную сумму. Плюс юрист застройщика далеко не поедет. Т.е. будет отсутствовать в суде, а это уже 1-0 в вашу пользу. Денег точно взыщите больше.

К сожалению, статистика по неустойкам удручающая. Нередки случаи, когда неустойки режут, из-за чего вы получаете не 1 миллион рублей, а какие-нибудь 100-200 тыс. руб. Такая практика в судах общей юрисдикции. С ней ничего не поделаешь. И здесь мало что зависит от юриста. Он бессилен в таких случаях. Поэтому подойдите к вопросу выбора суда со всей строгостью и ответственностью.

Как взыскивать неустойку без урезания? Для этого переведите спор из районного суда, где неустойку режут, в Арбитражный суд для юридических лиц (Газпром, ВТБ, Сбербанк, Роснефть судятся здесь), где неустойка взыскивается в полном объеме. Пользуйтесь этим советом на миллион, и вы взыщите всю неустойку. Даже если вы уже получили ключи, проживаете несколько лет у себя дома, но у вас имела место просрочка сдачи ключей, вы всё равно можете взыскать всю неустойку.

Что делать, если вам нельзя идти в Арбитражный суд (договором ДДУ наложено вето)? Тогда делите вашу неустойку в 1 млн. руб., на нескольку частей, скажем, на 2. И идите в суд требовать выплатить вам не всю неустойку, а только за половину срока. Тем самым вы избежите гигантского урезания неустойки и за 2 похода в суд, получите общую в 2-3 раза выше, чем если бы вы пошли в суд один раз с высокой неустойкой.

В суде истец - это тот, кто подписал договор участия в долевом строительстве и обратился в суд с требованием взыскать неустойку с застройщика. Ответчик - это, разумеется, наш нехороший застройщик, который задержал сроки выдачи ключей.

В тексте искового заявления указываются все обстоятельства дела, расчет неустойки, сумма компенсации морального вреда, убытков, а также расчет размера штрафа. Иск распечатывается по количеству сторон участвующих в деле и экземпляр в суд.

К каждому экземпляру необходимо приложить:

• копии претензии, почтовой квитанции
• копии договора участия в долевом строительстве (договора уступки права)
• копии платежных документов, подтверждающих полную оплату по ДДУ
• копии документов, подтверждающих понесенные убытки (договор аренды, кредитный договор, платежные документы и пр.)

Весь этот комплект документов вы направляете в суд. Через неделю после приема документов вы можете поинтересоваться по телефону о движении дела.

Судебный процесс

Сразу отвечу на самый интересующий вас вопрос, а нужно ли ходить на судебное заседание? Конечно же нет. Вы с легкостью можете на него не ходить. Но поскольку судья вместо вас увидит пустое место, он примет объективное решение – вам всё равно на ваше дело. Поэтому лучше появитесь.

С судьей обычно общаются стоя и используют обращения «Уважаемый суд» или «Ваша честь». Говорить необходимо, когда вам предоставят слово и по существу, не вступая в словесные баталии с юристом застройщика. Соблюдая простой порядок поведения, вы сможете избежать замечаний в свой адрес и дело благополучно закончится в вашу пользу.

Судебных заседаний, скорее всего, будет как минимум два, а рассмотрение будет длиться 2-3 месяца. После того, как суд огласит своё решение и ваши требования буду удовлетворены, решение суда вступит в законную силу через 30 дней.

В том случае, если вы взыскали очень много денег (90% требований) ждите апелляции от застройщика. Апелляция оплачивается отдельно. Обычно она стоит еще 15-20 тыс. руб.

Как работает эта апелляция и стоит ли её подавать? Сложный вопрос. Слишком велика вероятность не получить никакого эффекта. 50% шансов, что апелляция даст результат и ваша неустойка увеличится и столько же процентов, что останется без изменений. Если ваше решение совсем вас не устраивает, то берите апелляцию. Это самый правильный шаг.

Что же дальше?

После того, как решение суда вступило в силу, необходимо обратиться в канцелярию суда для получения исполнительного листа. Предварительно подайте заявление в суд. Дальше я опишу вам идеальный вариант решения задачи. Мы будем считать, что ваш застройщик очень приличный и очень хороший девелопер.

Получили исполнительный лист? Теперь узнавайте в налоговой, где находятся счета застройщика и несите исполнительный лист в банк застройщика. Денежные средства по листу должны прийти к вам в течение 3-х дней. Если не пришли – это будет первый звоночек, что не всё хорошо с застройщиком и дальше вам предстоит известный среди дольщиков квест «как найти деньги застройщика». Не всем удаётся пройти его до конца. Это долгий и муторный процесс. И если вы целый день заняты работой, детьми, ремонтом, переездом, скорее всего, вам будет некогда им заниматься.

Поэтому, чтобы не тратить свои силы, время и деньги - берите «ведение дела под ключ». Т.е. чтобы ваша юридическая компания вам как претензию написала, как посудилась, как дело выиграла, так и после получения исполнительного листа не попрощались с вами, как делает большинство юристов, сказав «вот вам лист, идите в банк», а сама бы довела дело до логического завершения, взыскав все денежные средства с застройщика в полном объеме.